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Pignoramento per spese condominiali

Pubblicato da Alto Garda Immobiliare su 11 Aprile 2019
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Debiti condominiali: l’esecuzione forzata a carico del moroso. Cosa rischia il nullatenente che non ha beni intestati? Il pignoramento dell’appartamento o del canone di affitto.

Partiamo da un principio: non è vero che chi non paga i debiti rischia un pignoramento. Non almeno subito. C’è prima bisogno di un “titolo esecutivo” ossia di una condanna. Questa condanna, nel caso di spese condominiali, non può che essere quella del giudice. Attenzione però, non è necessaria un’annosa causa, il condominio può agire contro il moroso mediante un procedimento più rapido e indolore: il decreto ingiuntivo. Decreto che, proprio nel caso del condominio, è provvisoriamente esecutivo: in pratica significa che bisogna pagare subito (e non entro 40 giorni, come vuole invece la regola generale). Ecco: è proprio dopo questa attività che si rischia il pignoramento per spese condominiali. E, a conti fatti, potrebbero trascorrere diversi mesi.

Di tanto parleremo in questo articolo: spiegheremo dopo quanto tempo può arrivare il pignoramento per spese condominiali, quali sono le attività che deve svolgere il condominio, come difendersi e quali beni possono essere concretamente pignorati.
Debiti condominiali: cosa si rischia

Entro sei mesi dall’approvazione, da parte dell’assemblea, del piano di riparto predisposto dall’amministratore, quest’ultimo è tenuto ad agire contro chi non ha versato i contributi condominiali. A tal fine non deve chiedere una previa autorizzazione dell’assemblea, ma è tenuto a inviare una diffida al debitore e a nominare un avvocato di propria fiducia. 

L’avvocato deve agire in tribunale con la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Il decreto ingiuntivo viene notificato al condomino che, da quel momento, ha 40 giorni di tempo per presentare opposizione, anche questa con un avvocato. L’opposizione non può aver luogo se la contestazione riguarda un vizio dell’assemblea e, a suo tempo, l’interessato non ha impugnato la delibera nei 30 giorni successivi.

Scaduti i 40 giorni, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e inoppugnabile. Esso ha così la stessa efficacia di una sentenza definitiva e non può più essere messo in discussione.

Già dal giorno successivo alla notifica del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, il moroso deve pagare le somme ivi indicate, comprensive delle spese legali sostenute dal condominio per come liquidate dal giudice. 

In mancanza del pagamento, la controparte notificherà il cosiddetto atto di precetto: si tratta di un ultimo avviso con cui vengono dati altri 10 giorni di tempo al debitore per adempiere. Se non vi provvede si passa al pignoramento.

Il pignoramento per debiti condominiali: come avviene

Decorsi i 10 giorni dalla notifica del precetto senza che il condomino abbia pagato, l’avvocato del condominio si reca dall’ufficiale giudiziario del tribunale competente per avviare le pratiche di pignoramento.

Il pignoramento può avere ad oggetto i beni mobili, immobili o i crediti del moroso. La scelta del bene da pignorare viene rimessa al creditore. È questi infatti che adotta la procedura più consona al caso concreto, optando per un pignoramento mobiliare (arredi, oggetti preziosi custoditi in casa dal condomino, ivi compresa l’automobile), pignoramento immobiliare (case, terreni e altri beni immobili di proprietà del debitore) o un pignoramento presso terzi (conto corrente, affitto, pensione, stipendio, ecc.).

Nel pignoramento presso terzi, l’atto viene notificato anche al terzo pignorato, che possiede i beni di proprietà del debitore: la banca, il datore di lavoro, l’ente di previdenza, il conduttore, ecc. Se l’appartamento è in affitto, il condominio potrebbe pignorare i canoni di locazione erogati dall’inquilino, notificando a quest’ultimo l’atto di pignoramento; l’affittuario sarà così tenuto a versare gli importi mensili direttamente all’amministratore piuttosto che al padrone di casa.

Il pignoramento immobiliare, di solito, viene preceduto dall’iscrizione di un’ipoteca, la quale garantisce non solo la priorità del creditore ipotecario nella distribuzione del ricavato dalla vendita forzata, ma anche l’inopponibilità al creditore stesso delle eventuali cessioni del bene. In pratica significa che se il debitore dovesse vendere o donare la casa con l’ipoteca, il nuovo titolare subisce tale vincolo e può essere soggetto a pignoramento immobiliare.

Il pignoramento della casa in condominio

La forma più ricorrente di pignoramento per debiti condominiali è il pignoramento immobiliare. Questo perché, se anche il moroso è nullatenente e non ha beni intestati, di certo – in quanto condomino – è proprietario dell’appartamento in condominio (diversamente non sarebbe lui il soggetto debitore delle quote condominiali).

Spesso succede però che la casa sia già ipotecata dalla banca o da altro creditore. In tal caso il condominio può accendere un’ipoteca di secondo grado sullo stesso immobile, andandosi a soddisfare sul ricavato della vendita forzata solo nei limiti dei soldi avanzati dopo il soddisfacimento del creditore con l’ipoteca di primo grado.

Il pignoramento dei creditori del condominio

Esiste un altro grosso rischio per chi non paga i debiti condominiali. La legge di riforma del condominio ha stabilito che, quando il condominio non riesce a pagare i propri creditori – cosa che, di norma, succede quando ci sono buchi in bilancio causati dai morosi – l’amministratore comunica ai creditori in questione l’elenco dei proprietari che non hanno pagato le bollette condominiali. È infatti obbligo dei creditori avviare il pignoramento prima nei confronti dei morosi e poi verso tutti gli altri. La morosità, in questo caso, viene intesa con riferimento alle fatture rimaste insolute. Ad esempio, chi ha pagato le quote ordinarie e non invece quelle straordinarie per la ristrutturazione non può essere soggetto al pignoramento della ditta di pulizie (le cui competenze rientrano infatti nella gestione ordinaria del condominio).

Pignoramento avviato da un singolo condomino

Non solo l’amministratore di condominio può agire contro i morosi: la legittimazione spetta anche a ciascun altro condomino. Ad esempio, immaginiamo che l’amministratore sia in ritardo nella riscossione delle quote condominiali. Uno dei condomini, non vedendo di buon grado il fatto che il vicino di casa la faccia sempre franca, può agire personalmente contro di lui per recuperare i crediti del condominio. Egli quindi potrà avviare, in prima persona, tutto il procedimento che abbiamo appena descritto, ivi compreso il pignoramento.

Fonte: LaLeggePerTutti

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