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Imu prima casa accatastata in due unità distinte

Pubblicato da Alto Garda Immobiliare su 21 Agosto 2019
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Fusione di due unità immobiliari confinanti con due subalterni: può essere considerata abitazione principale?

Due unità immobiliari confinanti, unite di fatto in un unico appartamento, ma ancora distinte in catasto con due differenti subalterni, possono essere considerate abitazione principale e, quindi, non scontare l’Imu? Immaginiamo marito e moglie in separazione dei beni. Ciascuno dei due è proprietario di un appartamento posto allo stesso piano del medesimo edificio. Con un’opera di ristrutturazione interna, i due immobili vengono resi tra loro comunicanti; tuttavia, non segue alcuna unione catastale. Sicché i coniugi mantengono residenze distinte nei due appartamenti.

Arriva il Fisco con la pretesa di pagamento dell’Imu su una delle due abitazioni. La coppia impugna l’atto impositivo sostenendo che l’immobile è da considerarsi unico e, quindi, abitazione principale della famiglia. È davvero così? Si paga l’Imu sulla prima casa accatastata in due unità distinte? La risposta è stata fornita più volte dalla giurisprudenza, in ultimo dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia (Milano). Con una sentenza recente, i giudici del capoluogo lombardo hanno preso in considerazione la fusione di fatto di due unità immobiliari tra loro confinanti evidenziando se entrambe possono essere considerate abitazione principale. Ecco qual è stata la soluzione offerta.

Coniugi in separazione dei beni: esenzione Imu solo per un immobile

La legge non consente ai coniugi di fissare due residenze diverse solo per non pagare l’Imu. Quando marito e moglie sono proprietari ciascuno di un’abitazione distinta, l’esenzione dal pagamento dell’imposta sull’abitazione principale si applica solo a uno dei due contribuenti. Questo per una semplice ragione: per ottenere il beneficio fiscale in questione non è sufficiente spostare nell’immobile da “agevolare” la propria residenza: è necessario che, in esso, risulti anche la dimora abituale del proprietario e della sua famiglia. Sicché – tanto per fare un esempio – se la moglie ha residenza nella casa a mare di sua proprietà, ma continua di fatto a vivere nella casa intestata al marito, collocata in città, dovrà pagare l’Imu sull’immobile per le vacanze.

Mario ed Eva, giovane coppia, vivono in un appartamento sito a Roma intestato alla moglie. I due sono sposati in separazione dei beni. Mario, però, è proprietario di una casa a Cortina e lì ha fissato la propria residenza per non pagare l’Imu. In realtà, il versamento dell’imposta sulla casa sarà soggetto all’esenzione solo per Eva, poiché è lì che di fatto vive l’intera famiglia. La casa di Mario non è, infatti, abitazione principale, visto che, in essa, i coniugi si spostano solo per le vacanze. Non rileva la circostanza, quindi, che Mario abbia spostato la propria residenza a Cortina.

Imu prima casa accatastata in due unità distinte

Vediamo ora cosa succede se i due coniugi hanno la residenza in due unità confinanti, poste allo stesso piano del medesimo edificio, ancora distinte in catasto con due subalterni differenti. Tra i due appartamenti c’è stata solo un’unione di fatto.

I giudici milanesi partono dall’assunto secondo cui – come detto nel precedente paragrafo –  due coniugi che, all’atto del matrimonio, hanno optato per la separazione dei beni, non possono fruire dell’agevolazione Imu per l’abitazione principale se utilizzano più immobili come prima casa. Detto ciò, consegue che l’utilizzo di fatto degli immobili, senza un’effettiva unione catastale o anche solo un’unione fiscale, non consente di godere dei benefici fiscali. A differenza di quanto succedeva con l’Ici, la normativa Imu non permette a uno stesso nucleo familiare di utilizzare più immobili come abitazione principale. Non almeno se i due immobili sono “uniti solo di fatto”, hanno “una propria singola rendita”, senza una “effettiva unione catastale o anche solo ai fini fiscali”. Pertanto, l’agevolazione Imu non può essere riconosciuta, poiché non è possibile ritenere “valida l’unione di fatto di due unità immobiliari abitative”. Il beneficio è riservato a un’unica unità immobiliare.

Con l’Ici, invece, era tutto più semplice: secondo la Cassazione era possibile l’esenzione nel caso in cui il contribuente utilizzasse due o più immobili come prima casa, anche se le diverse unità immobiliari erano iscritte in catasto autonomamente.

Il ministero dell’Economia e delle Finanze ha sostenuto che l’esenzione Imu, possa essere riconosciuta solo per un immobile. L’interessato dovrebbe richiedere l’accatastamento unitario degli immobili, presentando all’ente una denuncia di variazione. La legge sull’Imu parla chiaro: l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che, di fatto, venga utilizzato più di un fabbricato. In questo caso le singole unità immobiliari dovrebbero essere assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. L’interessato può scegliere quale destinare a prima casa.

Come non pagare Imu su due abitazioni confinanti distinte

Attualmente, sembra dunque non esserci più alcun dubbio sulla impossibilità di ottenere l’esenzione Imu di due unità autonomamente accatastate, anche se contigue, abitate dal nucleo familiare. Per non versare l’imposta e considerare i due appartamenti come un’unica abitazione principale bisogna richiedere, ove possibile (e se conveniente, data la variazione della rendita catastale), la fusione catastale delle unità contigue, affinché siano considerate l’unica abitazione principale.

Abbiamo specificato «ove possibile». L’Agenzia delle Entrate ha, a tal proposito, evidenziato che non è possibile la fusione catastale di due unità immobiliari contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Sarebbe necessario effettuare degli interventi edilizi di ristrutturazione che facciano perdere tale autonomia che, però, sono particolarmente costosi. In alternativa, si può giungere alla cosiddetta «unione di fatto ai fini fiscali» di due unità immobiliari che non possono essere fuse. In tal caso, occorre presentare, mediante pratica Docfa, apposite dichiarazioni, distinte per ogni unità immobiliare, così dando evidenza negli atti catastali, ai soli fini fiscali, dell’unione di fatto per considerare abitazione principale ai fini Imu e Tasi le unità fuse «di fatto».

Fonte: LaLeggePer Tutti

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