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Donazione immobile a un figlio: quali costi e imposte?

Pubblicato da Alto Garda Immobiliare su 23 Ottobre 2019
| Case
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Regalare una casa o un terreno a un familiare o a un figlio: imposte da versare allo stato e spese vive. 

Vuoi donare una casa a tuo figlio per evitare le tasse di successione. Non hai, però, la più pallida idea di come fare. Soprattutto, sei preoccupato che il costo di questa operazione risulti particolarmente gravoso per le tue tasche. Hai deciso così di cercare su google «donazione immobile a un figlio: quali costi e imposte?» e ti sei imbattuto nella mia guida. Non ti resta che continuare a leggere, in modo da avere un quadro chiaro di ciò che dovrai affrontare.

La donazione, secondo il Codice civile, è un atto di liberalità. Si tratta di un’azione mediante la quale una persona (detta donante) cede ad un’altra (denominata donatario) un bene, arricchendolo senza avere nulla in cambio. Una delle sue caratteristiche è l’irrevocabilità. Ciò significa che una volta effettuata non può più essere annullata. Esistono, però, due eccezioni a questa regola.

La prima è quella in cui il donatario si dimostri ingrato. Questo evento si verifica quando quest’ultimo ha recato grave ingiuria verso il donante al punto da lederne la reputazione. Un altro esempio può avvenire nel caso di donazione con usufrutto. Se il figlio chiede la revoca dell’usufrutto, il genitore può a sua volta esigere che la donazione sia annullata per ingratitudine. Un caso ancora più eclatante può essere il tentato omicidio del donante o di un altro famigliare da parte del donatario. In tutte queste eventualità, è possibile esigere l’azione di revoca entro un anno da quando si è venuti a conoscenza dei fatti pregiudizievoli.

La seconda casistica considerata dalla legislazione è quella in cui sopravvenga la nascita di un figlio. Ciò non implica solo una cicogna in arrivo. Può avvenire, infatti che il padre riconosca un figlio naturale. In questo caso, va però dimostrato che, all’epoca della donazione, il genitore era già a conoscenza della sua nascita. Così facendo, il donante può esercitare l’azione per ottenere la restituzione dell’immobile entro il termine di cinque anni dal riconoscimento. Oltre tale data, subentra la prescizione.

E’ anche importante sottolineare che, per poter essere valida a tutti gli effetti, la donazione necessita dell’assenso del donatario. Per queste sue caratteristiche assume la forma di un contratto a tutti gli effetti che deve essere redatto tramite atto pubblico. Esistono due tipi di donazione: diretta o indiretta. La prima prevede la presenza di un notaio, la seconda no. Iniziamo ad analizzare la prima.

Indice

  • 1 Come eseguire una donazione diretta
  • 2 Chi deve pagare le imposte
  • 3 Quanto si paga di imposte
  • 4 Cosa si intende per prima casa
  • 5 Cos’è la donazione indiretta

Come eseguire una donazione diretta

La donazione diretta, come già anticipato, deve essere redatta presso un notaio. Devi, quindi, presentarti da lui in compagnia di tuo figlio, badando bene di portare alcuni documenti. Possiamo dividerli tra personali e immobiliari. Nella prima categoria, rientrano la carta d’identità, il codice fiscale e il certificato di residenza di entrambi.

La seconda racchiude le certificazioni inerenti l’immobile che vuoi donare. Dovrai procurarti, quindi, l’atto di acquisto, la visura catastale, quella ipotecaria, la planimetria e il certificato di agibilità.
Se l’immobile che vuoi donare ti è pervenuto tramite successione, invece dell’atto di acquisto, ti servirà il certificato di morte dell’estinto e la dichiarazione di successione. Dovrai, inoltre, allegare la copia dell’eventuale testamento e l’accettazione dell’eredità.

Con questi documenti in mano il notaio, alla presenza di due testimoni, redigerà il contratto di donazione. Il documento deve contenere i nomi del donante e del donatario e i relativi estremi anagrafici.

Se la donazione riguarda la casa dove vivi attualmente, senza dubbio ti verrà consigliato di inserire la clausola «con riserva di usufrutto a vantaggio del donante». In questo modo, potrai continuare a vivere nell’abitazione fino alla tua morte. Dovrai, però, accollarti spese ordinarie o imposte.

Stilato il documento, quest’ultimo verrà firmato dal notaio, dai due testimoni, da te e da tuo figlio che, quindi, accetterà la donazione. Una volta che tutto sarà pronto il notaio entro trenta giorni provvederà alla registrazione dell’atto per via telematica.

Ti ricordo che non puoi effettuare una donazione ad un figlio ancora nato. E’ possibile invece effettuare tale atto ad un minore o al concepito.

In questi casi, poichè il minore è incapace di intendere e volere, al suo posto l’accettazione dovrà essere fornita dal giudice tutelare. Prima di procedere con l’intestazione, bisogna dunque presentare un ricorso in tribunale, nella cancelleria del giudice tutelare, e chiedere di essere autorizzati alla donazione. Il giudice valuterà se concedere o meno l’autorizzazione. Si tratta di un procedimento che richiede poco tempo. Ottenuto il nulla osta si passa all’appuntamento dal notaio per la firma del rogito.

Chi deve pagare le imposte

Prima di quantificare la spesa della donazione, vediamo chi deve pagare le imposte. Trattandosi di una cessione gratuita, non vi è una norma che regoli la questione. Se però ci si affida alla legge sulle compravendite possiamo affermare che le imposte e il notaio sono a carico del donatario.

La questione però, non è così semplice. Non sempre, infatti, chi riceve il dono ha la possibilità economica di sostenere le spese. In questi casi, dunque, si stabilisce che a pagare sia il donante. L’accordo, però deve essere redatto in forma scritta al momento della donazione. In caso contrario, si applicherebbe il principio contrario di cui ti ho parlato prima.

Simile la questione riguardante un figlio minore. I minorenni per legge sono sottoposti al pagamento di imposte dirette e indirette così come qualsiasi altro contribuente. La differenza sostanziale è che devono sottostare a potestà genitoriale.

Dunque, gli obblighi di dichiarazione dei redditi ricadono su questi ultimi, così come l’usufrutto legale sui beni di cui i figli sono intestatari. In caso di donazione a minori, non è quindi necessario stipulare un altro documento per il pagamento di imposte e notaio. Ricadrà tutto automaticamente sui genitori. Questi ultimi dovranno dividere la somma metà a testa. In caso esista un solo genitore o solo uno goda dell’usufrutto legale, sarà quest’ultimo a pagare per intero le imposte.

Quanto si paga di imposte

Un atto di donazione implica il pagamento di cinque imposte:

  • l’imposta di donazione;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo.

Prima che tu vada nel panico, ti dico, però, che il loro costo è soggetto anche ad agevolazioni fiscali. Continua a leggere e scoprirai di cosa parlo.

Partiamo dall’imposta di donazione. La legge prevede che deve essere pari al 4% della rendita catastale dell’immobile se la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta. Tuttavia, afferma che questa si applichi solo al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro. Detto in altri termini, almeno che tu non sia un multimilionario sarai esente da essa. Inoltre, se la persona a cui doni l’immobile è affetto da un grave handicap, la franchigia per l’esenzione dalla tassa si alza fino ad 1.500.000.

Per quel che riguarda le altre imposte, esse variano a seconda del grado di parentela che intercorre tra donante e beneficiario e dalle eventuali agevolazioni per la prima casa.

Di norma, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono pari rispettivamente al 2% e al 1% del valore dell’immobile. Se si tratta di prima casa, la tassazione è identica a quella successoria. In questo caso il beneficiario dovrà pagare una misura fissa di 200 euro ciascuna. Il versamento delle suddette imposte è effettuato dal notaio telematicamente nello stesso momento in cui viene versata l’imposta di donazione.

Le ultime due tasse sono quella di registro e quella di bollo. Si tratta di due imposte indirette necessarie per registrare un atto scritto presso l’Agenzia delle Entrate. Il notaio, avendo ricevuto le somme necessarie dall’acquirente, provvede al versamento delle imposte prelevando il denaro dal proprio conto corrente. Come ho già avuto modo di spiegarti, tutto avviene per via telematica. Il loro costo è, rispettivamente, di 200 e di 230 euro

Alle imposte previste dalla legge, bisogna aggiungere i costi del notaio che solitamente si aggirano intorno ai 2.000-2.500 euro. La parcella, però, non è fissa. Ci sono alcuni fattori da considerare come il valore e l’ubicazione dell’immobile o la complessità dell’operazione da portare a termine.

Se l’immobile che vuoi donare è soggetto a ipoteca, il passaggio sarà più complesso e la parcella del professionista salirà.

Cosa si intende per prima casa

Abbiamo parlato di agevolazioni per la prima casa. Vediamo ora nello specifico cosa si intende con questo termine.

La prima casa è la prima abitazione di proprietà. E’ l’immobile dove si ha la propria residenza e la propria dimora abituale. Se, dunque, tuo figlio non ha altre abitazioni, potrà usufruire delle agevolazioni a riguardo.

Perchè lo stato riconosca l’immobile che stai donando a tuo figlio come prima casa, quest’ultimo deve rispettare alcuni requisiti. Anzitutto, non deve possedere ulteriori immobili nello stesso comune in cui è sita l’abitazione ricevuta in donazione. Non deve neanche aver comprato un’altra casa, fruendo delle agevolazioni, in tutto il territorio nazionale.

Inoltre, deve stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova l’mmobile ricevuto in donazione. Esistono due eccezioni a quest’ultimo obbligo: se, infatti, l’immobile donato si trova nel comune in cui il beneficiario lavora o studia, o è l’unica casa di un soggetto emigrato all’estero, non è necessario effettuare il cambio di residenza.

Cos’è la donazione indiretta

All’inizio di questa guida, ho accennato alla donazione indiretta. La differenza con quella diretta è che questo atto di liberalità non è sottoposta a tassazione. Vediamo ora di cosa si tratta nello specifico. Ti dico subito che in questo caso non è necessario affidarsi ad un notaio. Il caso classico di donazione indiretta è quella in cui tu compri una casa e poi la intesti a tuo figlio. In alternativa puoi semplicemente fare un bonifico della somma che poi verrà girata al venditore per l’acquisto dell’immobile.

Se decidi di compiere quest’ultima operazione, devo avvisarti che ci sono alcuni accorgimenti da tenere presente. Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito alcune regole in base alle quali il bonifico può essere considerato donazione indiretta.

Nello specifico, il versamento deve essere fatto in vista dell’acquisto di un bene da parte del donatario. Nell’atto d’acquisto, poi, è necessario specificare che il prezzo viene pagato non dall’acquirente ma da un’altra persona e che il denaro messo a disposizione da chi paga è a titolo di donazione.
Solo se queste condizioni si verificano si può parlare di donazione indiretta.

Ecco tutto ciò che devi sapere sulle tasse da pagare se decidessi di donare un immobile a tuo figlio. Non ti resta che fare le necessarie valutazioni a riguardo.

Per concludere, permettimi di darti un consiglio. Uno dei più grossi problemi che implica l’accettazione di un bene donato è la difficoltà a rivendere l’immobile. Gli eredi, infatti, hanno la possibilità, nei successivi 10 anni dalla morte del donante, di impugnare la donazione per lesione della quota legittima con la cosiddetta azione di riduzione. Per evitare problemi a tuo figlio, dunque, assicurati che tutto sia in ordine prima di procedere. Eviterai così che un dono si tramuti in una zavorra.

Fonte: LaLeggePerTutti -autore:Davide Luciani

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