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Costruzioni: distanze dai confini

Pubblicato da Alto Garda Immobiliare su 27 Agosto 2019
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Qual è la distanza minima dalla costruzione del vicino? Cos’è il principio di prevenzione? Cosa succede se si costruisce sul confine o ad una distanza minima?

Sicuramente saprai che, per poter costruire un edificio (abitazione, ufficio, box, ecc.), è necessario essere in regola con la normativa edilizia vigente nel proprio Comune: non è possibile, infatti, edificare a proprio piacimento, se non in casi in cui l’intervento edilizio sia davvero minimo. Ad ogni modo, occorre sempre rispettare le distanze dai confini: ogni nuova costruzione deve mantenere una certa distanza dalle altre, secondo quanto stabilito dalla legge. Quali distanze devono rispettare le costruzioni? Puoi costruire la tua nuova abitazione a pochi metri da quella del vicino? Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa dice la legge a proposito delle distanze dei confini dalle costruzioni.

Quali distanze dai confini devono essere rispettate?

Andiamo subito al punto e vediamo quali sono le distanze che, per legge, bisogno rispettare quando si intende effettuare una nuova costruzione. Secondo il codice civile, le costruzioni su fondi vicini, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, fermo restando che nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Come si evince dalla norma appena riportata, la legge stabilisce la distanza minima al di sotto della quale non è possibile scendere: tre metri, fatta salva la possibilità che la normativa locale preveda una distanza maggiore. Ad esempio, nelle zone sismiche il distacco minimo tra gli edifici deve essere pari ad almeno sei metri.

La distanza che stabilisce il codice civile, però, non è riferita ai confini, ma alla costruzione già esistente sul fondo dei vicini: in altre parole, i tre metri vanno contati non dal confine, ma dall’edificio presente sul suolo attiguo.

Il principio della prevenzione nella distanza dai confini

Quanto appena detto nel paragrafo superiore ci fa comprendere che ogni nuova costruzione deve rispettare una precisa distanza non dai confini che delimitano la proprietà del vicino, ma dalla costruzione quivi presente. Se ne evince che è di fondamentale importanza stabilire chi per primo abbia costruito.

Secondo pacifico orientamento della giurisprudenza, in materia di costruzioni e di rispetto delle distanze vale il principio della prevenzione, secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.

Tizio e Caio sono proprietari di due fondi confinanti. Tizio comincia ad edificare la propria abitazione ad un metro e mezzo dal confine; Caio, che comincia i lavori un anno dopo, per poter rispettare la distanza minima di tre metri dalla costruzione edificanda di Tizio, dovrà costruire a sua volta a non meno di un metro e mezzo dal confine (1,5 m. + 1,5 m. a cui aveva edificato Tizio = 3 m.).

Il principio della prevenzione fa sì che il proprietario del fondo che costruisca per prima abbia una maggiore libertà di quello che costruisce dopo, in quanto può:

  1. costruire direttamente sul confine, con la conseguenza che il vicino potrà costruire in aderenza;
  2. costruire con distacco dal confine, alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;
  3. costruire a meno di un metro e mezzo dal confine. In questa ipotesi, il vicino può costruire in appoggio, chiedendo la comunione forzosa del muro che non si trova a confine.

Insomma, ad ogni scelta compiuta dal vicino che costruisce per primo segue una situazione differente. Analizziamo le tre ipotesi appena elencate.

La costruzione direttamente sul confine

Se il proprietario di un fondo decide di ergervi una costruzione e, sul terreno confinante, non c’è alcun edificio, allora può perfino decidere di costruire direttamente sul confine: infatti, come detto sopra, la distanza minima dei tre metri (o maggiore, se prevista dai regolamenti comunali) riguarda il distacco tra le opere, non tra i confini.

Se accade ciò, il proprietario dell’altro fondo può:

  • costruire in aderenza, nel senso che può costruire sul confine stesso ma senza appoggiare il suo edificio a quello preesistente;
  • chiedere la comunione forzosa del muro costruito sul confine, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo si faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione, il vicino deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire tutte le opere che occorrono per non danneggiare il vicino;
  • rispettare le distanze ordinarie e costruire ad almeno tre metri.

La costruzione con distacco dal confine

Se il proprietario di un fondo decide di costruirvi rispettando la distanza minima di un metro e mezzo (cioè, la metà della distanza minima tra costruzioni), allora il vicino dovrà rispettare quanto meno la stessa distanza dal confine, cosicché il limite dei tre metri venga osservato.

Se tale limite dovesse essere violato, l’altra parte potrebbe adire il giudice per chiedere la rimozione dell’opera e la sua costruzione alla distanza di legge.

La costruzione a meno di un metro e mezzo dal confine

Infine, l’ultima ipotesi è quella del proprietario di un fondo che decida di non costruire sul confine, né alla distanza minima di un metro e mezzo, bensì ad una distanza inferiore a quest’ultima: ad esempio, ad un solo metro dal confine. In un caso del genere, cosa può fare il vicino che intenda costruire successivamente?

Il codice civile stabilisce che, quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro, soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare per la realizzazione della nuova opera, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve formalmente chiedere al proprietario se preferisca estendere il muro al confine o procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Autore: Mariano Acquaviva

Fonte: LaLeggePerTutti

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